“贝壳”里的冬天

房地产行业正在履历的窘境，从贝壳那个在线房地产交易独角兽的财报中，可窥一二。

三季报显示，在总交易额(GTV)同比跌幅超越20%的情况下，新房市场仅下滑2.5%，新房的GTV也初次超越了二手房。

换句话说，当下开发商卖房困难，要更多用到贝壳如许的渠道，付出更高的渠道费，反而让贝壳受益，支持了它的业绩。

11月9日，贝壳董事长兼CEO彭永东在投资者德律风会上的解释，证明了那一点：去化压力下，开发商对渠道的依赖度上升明显。

那实是一个让人唏嘘的画面。曾经风光无限的开发商、甲方，都要求着贝壳了。

不外，在行业整体下滑之下，贝壳也难以独善其身。三季度贝壳又呈现了吃亏，营业也在收缩。

贝壳办理层也暗示，三季度是汗青性的一个季度，整个房产交易和经纪办事行业都面对一系列的挑战，但那也是一场“难而准确”的调整，跟着政策趋稳，行业会从中获益。

下行

从贝壳的三季报中，能明晰地看到房地产行业的急剧变革。本年以来持续的二手房调控，以及三季度开发商的资金链压力和信赖危机，都能够在那份财报中看到。

财报显示，贝壳第三季度GTV为8307亿元人民币，同比下降20.9%，此中二手房交易总价值为人民币3782亿元，同比下降34.3%；新房交易总价值为人民币4101亿元，同比下降2.5%。

不外，比照全行业的数据，贝壳整体业绩好于预期，尤其是在新房营业上。

数据显示，三季度全国二手房市场GTV同比下降41.6%，新房商品房市场GTV同比下降14.1%。

彭永东解释称，新房GTV跌幅明显低于市场，是因为开发商在去化压力增大的同时，对渠道依赖度上升，所以整体渠道渗入率在三季度触底反弹。

从已披露前十月销售的TOP50房企来看，卖房压力确实不小。目前完成全年销售目的不到75%的房企就有将近20家，此中既有越秀地产如许本筹算冲击千亿的房企、陷入“旧日夫妻股权之争”的金科股份，也有万科、龙湖如许的优等生。

“如今售楼处经常是没人的形态，销售端的压力对所有开发商都是一样的，”一家千亿房企内部人士暗示。

虽然替开发商卖房给贝壳带来了更多收益，但贝壳三季度净利润又起头走回头路：净吃亏为人民币17.66亿元。好不容易在2020年年报时实现了初次盈利，并已持续三个季度盈利，却又再次单季度吃亏。

要晓得二季度贝壳的净利润为11.16亿元，已是较去年同期的28.39亿元下降61%。三季度的吃亏让那个态势其实不乐不雅。

办理层称，吃亏次要原因有三，一是第三季度毛利率低，第二是在运营费用变革不大的情况下，营业收入下滑水平较大，第三是在第三季度计提了一笔2.5亿元的优化筹办金。

所谓的优化筹办金，就是贝壳在三季度对来自包罗恒大在内的几家有风险房企的渠道费用停止了计提，若是后续那笔资金可以兑付，财政上也会有响应的回拨。

那也就是说，哪怕供给了新房交易办事，也有收不回来钱的风险。

对此，彭永东强调，贝壳对新房回款及时性的要求，不断大于对规模和其他目标的要求。贝壳在新房营业中估计不会呈现严重风险。

贝壳方面认为，房地产市场的寒意还将持续一段时间。贝壳施行董事、CFO徐涛援引贝壳研究院的数据称，估计第四时度全国二手房交易GTV下降47.4%，新房GTV下降20.1%。

基于此，徐涛暗示，贝壳估计第四时度营业收入为145-155亿元，同比下降31.6%。

办理层判断，市场估计到明年一季度才会逐步见底，随后进入天然修复中。“不低估政策对市场的纠偏才能，同时也不低估市场供需的刚性动力。” 徐涛说。

挑战

自2020年8月13日上市以来，贝壳履历了跌宕起伏的一年。

做为在线房地产交易的独角兽，它的营业来源于新房和二手房交易，但房地产正在履历的调整，也对贝壳形成庞大冲击。

此外，一些强大的合作者正在入局，企图挑战贝壳的行业地位，比处所二手房交易平台的成立，好比字节跳动。

字节在房产交易范畴停止了更深切的规划，很多察看者说，字节跳动那是想“抄底”。字节先是在国庆节前收买了北京麦田旗下的一家房产经纪公司，随后又在10月8日成立了福建好房有幸，运营范畴包罗房地产经纪。

固然后来幸福里忙着“辟谣”说那笔收买就是为了拿到天分，战略重心仍是线上内容的搭建。成果话音刚落，字节在兰州又有了个子公司。

字节在线上房产交易市场的的规划，仿佛是“司马昭之心”。

一次次的挑战，让贝壳那个上市初期一度市值超越6000亿的巨无霸，从本年2月份后便进入漫漫下下跌之路，至今市值已不到1400亿元。

办理层也在德律风会上对那些潜在的挑战停止了回应。

彭永东认为，政府成立、完美房产交易的政务系统，是标准好房地产市场次序的重要一环，可以撑持政府停止有效的决策和市场调控，制止政策后置给市场带来的大幅颠簸。贝壳也和北京、南京等多地政府在完美系统方面有合做。

但从企图上来说，彭永东认为，政府无意间接接入交易，响应的系统只不外是本地政务系统一般晋级的一部门，过往在那些平台上发作的交易也多是在亲朋之间的“手拉手”交易。

而像字节跳动如许全行业具有流量优势的企业，在差别范畴测验考试对它本身的流量停止变现，是其营业激动的一定。

彭永东指出，在房产交易如许低频高额的交易里，纯线上形式可以供给的价值相对有限，若是想连系线下，用低费率、高返佣等不实在际的许诺停止的不合理合作，以及本钱无序扩张等短期主义的做法不成持续。

“汗青上屡次有巨头的高调入场，最初都黯然离场。天猫好房和房车宝就是很好的例子。”彭永东说。

房车宝已被办事商停了SaaS办事；早先阿里是大股东的天猫好房也在成立7个月后，将大股东之位让给了易居。

彭永东婉言，在当前的市场情况下，字节跳动决定介入房产交易的话，相信市场和贝壳会“教他做人”。

关于贝壳来说，当下房地产行业寒冬的考验，才是它所要集中精神所面临的。

被彭永东视为“最有价值的资产”的房产经纪人，在第三季度的流失率也不小。平台毗连经纪人数量环比下降6%至51.5万，过去12个月GTV超越5,000万温饱线的门店数量在第三季度环比下降3.3%，占总门店数量的33.7%等。

此前华尔街见闻也曾领会到，贝壳在10月份时对上海地域的金融等部门营业停止了调整，而且北京、杭州和广州等城市的人员也有所收缩，降低收入的过冬之意甚浓。

彭永东称，下行周期里，贝壳确其实部门城市主动停止不合做、不活泼经纪人的清理，同时重视对绩优经纪人的保留。

万科董事会主席郁亮所指出的行业“缩表”，对贝壳来说也是适用的。战略收缩之外，贝壳还需要考虑，仅仅依靠开发商的渠道费用提拔业绩，并不是长久之计，贝壳还要开辟更多的平台化生意。

缩表是确定的。不确定的是，过完那个冬天，谁能比及下一次春天的降临。